第14回 よこはま不動産大家の会 開催後期
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7月25日、第14回「よこはま不動産大家の会」を開催いたしました。
今回は、本編41名、懇親会35名、さらに二次会にも22名の皆様にご参加いただきました。
今回もたくさんの方にお集まりいただき、勉強会はもちろん、懇親会、二次会まで大変活気のある会となりました。ご参加いただいた皆様、本当にありがとうございました。
今回のテーマは「AIを活用した賃料査定」
今回のメインプレゼンは、
「賃料相場上昇時代に、AI賃料査定システムをどう使う？スマサテが賃料査定を徹底解剖」
というテーマで、スマサテ株式会社 取締役の高澤 郁理（たかさわ いくり）さんにご登壇いただきました。
主な内容は、
コンペア方式とは何か
賃料査定で考慮すべき項目
賃料査定におけるAIの活用
AIが得意なこと、不得意なこと
現在の賃貸市場の動向
建築費高騰と分譲物件価格の上昇
2036年頃に予想される世帯数のピークアウト
新築貸家比率の上昇
など、多岐にわたるものでした。
中でも印象に残ったのは、次のようなお話です。
●「デザイン性」「特別な設備」「グレード感」は、現時点ではAIだけでは判断しきれない
こうした付加価値については、まだ人の感覚や経験による判断が賃料査定に大きく影響します。
● 横浜市内でも賃料が20％以上上昇しているエリアがある
現在の賃貸市場では、地域によって大きな賃料上昇が起きています。
● ファミリー物件の賃料が上昇している
広い間取りだからといって賃料単価が低いとは限らず、単身者向け物件と同程度の単価となるケースも見られます。
● 賃料値上げ額の中央値は3,000円、平均は4,300円
「家賃は簡単には上げられない」という従来の常識も、少しずつ変わり始めています。
高澤さんも私と同じCPM®の資格ホルダーです。
賃料査定の基本となる考え方は、CPM®でも学ぶ『コンペア方式（取引事例比較法）』です。
AIを活用することで、最新の市場データを比較・分析し、これまで人が時間をかけて行っていた査定を大幅に効率化することができます。
一方で、現時点ではAIだけでは補えない部分があることも、率直にお話しいただきました。
ただ、現在のAIの進歩の速さを考えると、今できないことが1年後には当たり前にできるようになっているかもしれません。不動産業界においても、AIを「使うか、使わないか」ではなく、「どのように使いこなすか」が重要な時代になってきたと感じます。
「家賃＝物件の価値」を考える
私からは、「家賃＝物件の価値」という視点から、PM（プロパティマネジメント）の考え方によって、いかに資産価値を高めていくかについてお話しさせていただきました。
同じ物件を所有・運営していても、どのように手を加え、どのように運営するかによって、その資産価値には大きな差が生まれます。
大切なのは、単に部屋を貸すことではありません。
入居者満足度を高めるコンセプトやデザインを考える。
「ここに住みたい」「ここに住んでいることを誇りに思える」と感じてもらえる商品をつくる。
そうした商品価値の向上が賃料に反映され、最終的には不動産そのものの資産価値を高めていきます。
これが、私たちが考える「賃貸管理」ではなく「PM＝資産管理」という考え方です。
まず「最大のポテンシャル」を知る
その第一歩となるのが、GPI（総潜在収入）の把握です。
現在の募集賃料を合計して「満室ならいくらになるか」を考えるだけではありません。
その物件が現在の市場において、本来どこまでの賃料収入を得ることができるのか。
つまり、その物件が持っている「最大のポテンシャル」を把握することが重要です。
賃料査定で考慮すべき項目は、大きく3つに分けられます。
1．立地情報
住所、最寄り駅、駅からの徒歩分数など
2．建物情報
物件種別、構造、築年数など
3．部屋情報
専有面積、間取り、向き、階数、設備など
これらを市場データと比較しながら、「現在いくらで貸しているか」ではなく、「本来いくらで貸せる物件なのか」を考えていくことが大切です。
家賃を1,000円、3,000円、5,000円と改善することは、毎月の収入を増やすだけではありません。
収益不動産では、その収益の増加が物件そのものの資産価値の向上につながっていきます。
だからこそ、
「家賃は家賃ではない。資産価値を決める数字だ。」
ということを、今回改めて皆様にお伝えさせていただきました。
【参加者の声】
●スマサテで、提案されている賃料の検証をしようと思う
●空室対策100選はとても参考になった
●家賃UP=資産UPとなる具体例がわかりやすかった
●スマサテの使い道がわかった
●リアルなデータと事例が参考になった
●エリアの最高値と最低値を把握することで、価格付けの参考にする
●現状賃料がバラバラで、かつ安めになっていることがわかった
●適正賃料を知り、価格是正へ繋げたい
●資産価値を常にみること、いつ売却するかを予測するという考え方を学びたい
●定期借家契約に興味あり
●リフォームに対する考え方
●家賃の値上げは査定データを根拠にする
●スマサテ利用方法 平均との差だけではなく、他の活用方法があれば知りたい
●代表からの活用の補足が参考になった
●スマサテを初めて知ったので、今後活用したい
●物件の価値の上げ方が参考になった
●シングル・ファミリー物件のマーケットを俯瞰できて参考になった
●賃料UPのトレンドを知れた
●AI査定はまるで時短調理方法のよう
●賃料UPの現状を知れた
●積極的に値上げすることの重要性
●収益UPのための修繕について学んだ
●資産価値を上げるための具体例が参考になった
●スマサテを使ってみたい
●エリアごとの賃料などわかりやすかった
●家賃UPが長期的に考えて、物件価値の上昇となることがわかった
●現地調査の重要性が理解できた
●投資効率の考え方がわかった
●IRVの公式を知らなかった
●定期借家契約に切り替えていきたい
●スマサテを利用しようと思う
●他の大家さんの家賃UP事例が知れて参考になった
●バリューアップ方法を知れた
●キャップレートと資産価値の関係性がわかった
次回、第15回はセミナーは
9月12日（土）開催予定！
会場は、いつも通り横浜市開港記念会館を予定しています。
次回は、大家の会の参加メンバーでもある川上 将司さん、関 偉倫さんが開発した、
不動産投資プラットフォーム
「Get KingsBerry」
をご紹介します。
これまで「なんとなく」で判断していた物件選びを、数字と論理に基づいて判断できるようにするためのツールです。
購入候補物件の横断的な検索から投資分析、さらに購入後の予実管理まで、一気通貫で行うことができます。
Get KingsBerryの仕組みや具体的な活用方法についてご紹介いただく予定です。
Get KingsBerry
さらに私からは、不動産投資を判断する重要な指標の一つである「IRR（内部収益率）」について、できるだけ分かりやすく解説したいと思います。
また、年末に向けて検討される方も多い建物外部の大規模修繕やデザイン提案について、最近の外装施工事例もご紹介する予定です。
「買う」「貸す」「管理する」「売る」だけではなく、不動産の価値をいかに最大化していくか。
これからも「よこはま不動産大家の会」では、実際の賃貸経営や資産形成に役立つ情報を、皆様と一緒に学んでいきたいと思います。
売却・購入・空室対策・運営改善・建築プロデュース・相続対策など、気になることがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
初回のご相談は無料にて対応しております。
次回も、皆様とお会いできることを楽しみにしております。
よこはま不動産大家の会
代表 右手 盛賢富（うて たかひさ）
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